Lexikon - Immo-Booster Kapitalanlage Immobilien

Immobilien Lexikon

Begriffserklärung und Beispiele

15% Grenze

Nach dem Kauf eines Objekts können Sie die Immobilie innerhalb der ersten 3 Jahre bis zu 15% (ohne Mehrwertsteuer) vom Kaufpreis Sanieren (Anschaffungsnahe Herstellungskosten). Sollten Sie diese 15%-Grenze übertreffen, gehören die eigentlichen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten des Gebäudes, auch wenn dieses Objekt schon vor einigen Jahrzehnten fertiggestellt wurde.

Übersteigen Sie mit den Gesamtmaßnahmen der Sanierung die 15%-Grenze, sind die gesamten Kosten nur verteilt auf die Nutzungsdauer abschreibbar. die Sanierung ist nicht mehr sofort abzugsfähig.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ist erforderlich, um ein Gebäude in selbstständige Einheiten aufteilen zu können.

Abschreibung (AfA)

Steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA). Durch die Nutzung eines Grundstücks und eines Gebäudes erfolgt eine reguläre Abnutzung. Diese kann steuerlich als Ausgabe geltend gemacht werden und wirkt sich steuermindernd für den Eigentümer aus. In der Regel können Sie 2% jährlich (ab Baujahr 1925) über einen Zeitraum von 50 Jahren absetzen.

Bei Gebäuden die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, sind es 2,5 Prozent.

Bei Gebäuden die in Sanierungsgebieten liegen, sowie bei Gebäuden mit Denkmalschutz sind es zwischen 7 und 10 Prozent.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Die Höhe der Rate bleibt somit über die gesamte Laufzeit immer gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit des Darlehens vereinbart wird).

Auflassung

Eine Einigung über Eigentumsübergang an den Käufer.

Bauherr

ist der Auftraggeber für einen Neu- bzw. Umbau einer Immobilie oder die Erschließung eines Grundstücks. Dies bedingt verschiedene vertragliche Beziehungen zu einzelnen Dienstleistern wie dem Bauunternehmen oder den Handwerkern, verbunden mit entsprechenden Rechten und Pflichten. Bauherr (oder natürlich auch Bauherrin) kann dabei eine einzelne Privatperson oder eine Bauherrengemeinschaft bestehend aus natürlichen und/oder institutionellen Personen sein. Der Bauherr ist aber nicht zwangsläufig identisch mit dem Eigentümer der Immobilie.

Bauträger

Bezeichnet das steuernde und durchführende Unternehmen für den Neubau einer Immobilie. Der Bauträger ist aber nicht zwangsläufig auch der Eigentümer einer Immobilie. In der Regel handelt es sich dabei entweder um Unternehmen in öffentlicher Hand (z. B. an kommunale Wohnungsgesellschaften angeschlossen) oder privatwirtschaftliche Unternehmen.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Darunter fallen z.B.: Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung, Heiz- und Warmwasserkosten, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzugskosten, Schornsteinreinigung, Antennen und Kabelfernsehen usw.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis.

Die Formel zur Berechnung der Bruttomietrendite:

Jahresnettokaltmiete x 100 / Kaufpreis

Courtage

(aus dem Französischen) ist die Bezeichnung für die Provision, die ein Makler oder Immobilienbüro für die Vermittlung eines Miet-, Pacht- oder Kaufvertrages erhält. Für Immobilien ist die Höhe der Courtage gesetzlich geregelt und wird entweder nach der Höhe des Kaufpreises berechnet oder orientiert sich an der Monatsmiete bei Mietobjekten.

Darlehen

ist die übliche Form der Finanzierung eines Immobilienkaufs, sofern der Erwerber den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten nicht vollständig aus Eigenmitteln aufbringen kann. Ein Bau- oder Immobiliendarlehen bieten die meisten Geschäftsbanken an. Kennzeichnend ist die langfristige Laufzeit des Darlehens über ein oder mehrere Jahrzehnte, abhängig von Zins- und Tilgungszahlungen. In der Regel fordert die darlehnsgebende Bank bei Privatimmobilien einen bestimmten Anteil von Eigenkapital, den der Erwerber einbringen muss. Neben dem klassischen Immobiliendarlehen gibt es noch andere Finanzierungsangebote, die man immer genau auf ihre Risiken prüfen und ggfs. mit dem Steuerberater abstimmen sollte.

Degressive Abschreibung

Im Gegensatz zu der linearen Abschreibung wird bei der degressiven Abschreibung kein gleichbleibender Betrag abgeschrieben. Die Beträge sinken je nach Gesetz. Die degressive Abschreibung findet z.B. bei Denkmalschutzobjekten Gebrauch

Dienstbarkeit

Ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht an einem anderen Grundstück für Wege, Leitungen etc. oder Recht auf Unterlassung bestimmter Handlungen.

Eigenkapital

Ist der Teil des Kapitals, der zur Bezahlung des Kaufpreises einer Immobilie vom Käufer selbst bezahlt wird.

Eigenkapitalrendite

Bezeichnet die Rendite im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite:

Ertrag nach Steuern / gebundenes Eigenkapital x 100

Eigentümerversammlung

Steht für das Treffen aller Wohnungs- und Teileigentümer (oder ihre Vertreter mit Vollmacht zur Eigentümerversammlung ) einer Gemeinschaft zur Beschlussfassung.

Energiepass / Energieausweis

Ein Dokument, das für ein Gebäude (in der Regel für privat genutzte Immobilien) ausgestellt wird und Daten  zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten ausweist. Gesetzliche Grundlage ist die EnEV Energieeinsparverordnung.

Erschließungskosten

Werden von der Gemeinde für den Anschluss des Grundstücks an Wasserversorgung, Straßen, Kanalisation etc. erhoben.

Exposé

Ein „Steckbrief“ eines zum Kauf oder zur Miete angebotenen Objekts, den der Makler für Interessenten und Kunden erstellt. Ein gutes und informatives Exposé liefert über die notwendigen Daten zur Immobilie wie Wohnfläche, Zuschnitt, Nutz- und Gemeinschaftsflächen sowie Miet- oder Kaufpreis hinaus auch weitergehende Angaben zur Ausstattung und Umgebung. Wichtig sind auch aussagekräftige Fotos von innen und außen.

Fälligkeitsmitteilung

Ist der Eigentumserwerb der Immobilie rechtlich abgesichert, teilt der Notar mir, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Beim Bauträgervertrag betrifft dies die Kaufpreisraten nach Baufortschritt.

Finanzierung

Die Finanzierung beschreibt in der Regel die Kapitalbeschaffung für eine Unternehmung (z.B. Hauskauf). Die Finanzierung setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen.

Finanzierungsgrundpfandrecht

Stellung einer Grundschuld als Kreditsicherheit.

Forward Darlehen

Das Forward Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, welches für eine Auszahlung in der Zukunft vereinbart wird.  Mit dem Forward Darlehen kann der Kreditnehmer sich einen attraktiven Zins für die Zukunft sichern. In der Regel wird ein Forward Darlehen für eine Anschlussfinanzierung genutzt.

Vorteile:

  • profitieren von einer Niedrigzinsperiode bevor man die Finanzierung braucht
  • Die Zinsbindung bietet Planungssicherheit für die Zukunft
  • kein finanzieller Druck wenn man bis zu 5 Jahre im voraus das Forward Darlehen aufnimmt
Gemeinschaftseigentum

Alles, was nicht zum Sondereigentum gehört, z.B Außenwände, Dach, Treppenhaus, Außenanlagen, Heizungsraum.

Grundbuch

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks bzw. einer Immobilie. Es handelt sich hierbei um ein öffentliches Register, in welches jeder Einsicht hat, der ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann (mehr dazu unter Punkt 8). Jedes Grundstück ist einem Grundbuchbezirk zugeordnet, welcher dem Gemeindebezirk entspricht. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt. Die Verwaltung der Grundbücher übernehmen die Amtsgerichte bzw. Grundbuchämter für die Grundstücke in ihrem Bezirk.

Grundbuchauszug

Das amtliche Dokument des Grundbuchamtes, das alle Eigentumsverhältnisse und Veränderungen einer Immobilie verzeichnet.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf eines Grundstücks zu zahlen. Sie variiert in der Höhe je nach Bundesland.

Die Grunderwerbsteuer in Deutschland beträgt im Durchschnitt 5,38%

Der Grunderwerbsteuersatz in den einzelnen Bundesländern:

Bayern 3,5%

Sachsen 3,5%

Hamburg 4,5%

Baden-Württemberg 5,0%

Bremen 5,0 %

Mecklenburg-Vorpommern 5,0%

Niedersachsen 5,0 %

Rheinland-Pfalz 5,0 %

Sachsen-Anhalt 5,0 %

Berlin 6,0 %

Hessen 6,0 %

Brandenburg 6,5%

Nordrhein-Westfalen 6,5 %

Saarland 6,5 %

Schleswig-Holstein 6,5 %

Thüringen 6,5%

Grundriss

Der Grundriss einer Immobilie dokumentiert die Raumaufteilung eines Hauses oder einer Wohnung in zweidimensionaler Form.

Grundschuld

Die Grundschuld ist die Eintragung einer Belastung im Grundbuch, z. B. bei Aufnahme eines Darlehens, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient.

Grundsteuer

ist für das Eigentum an einem Grundstück zu zahlen und wird jährlich von der zuständigen Kommune erhoben. Die Steuersätze sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich.

Grundstück

ist eine gesondert ausgewiesene Bodenfläche, die im Grundbuch verzeichnet ist. Ein Grundstück kann erworben, verkauft, erschlossen (d.h. an das öffentliche Kanalisations-, Energie- und Wegenetz angeschlossen) und bebaut werden. Für das Eigentum an einem Grundstück wird die jährliche Grundsteuer fällig.

Hausgeld

Als Hausgeld (Wohngeld) bezeichnet man die monatlichen Vorschüsse (für Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums), die Wohnungseigentümer an den Verwalter der Wohnanlage zu zahlen haben.

Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung wird durch spezialisierte Dienstleistungsunternehmen oder Einzelpersonen angeboten, wobei Leistungen und Preise stark variieren können. Erbrachte Leistungen sind z. B. die Betreuung der Eigentümergemeinschaft und deren Versammlungen, Hausmeistertätigkeiten und Gartenpflege, Winter- und Räumdienste, Beauftragung und Überwachung von Reparaturen oder Sanierungsarbeiten, Erstellung von Abrechnungen und Wirtschaftsplänen.

Herstellungskosten

Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind alle Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.

Hypothek

bezeichnet die finanzielle Belastung einer Immobilie, z. B. nach Beleihung bzw. im Rahmen einer Darlehensaufnahme. Siehe auch Darlehen.

Inflation

Bezeichnet die Preissteigerung von einem Jahr auf das anderes; dadurch wird das Geld entwertet.

Instandhaltunsgrücklage

Finanzielles Polster der Wohnungseigentümer für später anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Ziel ist, auch größere Maßnahmen durchführen zu können, ohne dass die Eigentümer plötzlich einer großen finanziellen Belastung ausgesetzt sind.

Kaufpreisaufteilung

Eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises (Kaufpreisaufteilung) eines bebauten Grundstückes ist nötig, um die Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzungen (AfA) zu ermitteln. Steuerlich geltend gemacht werden kann bei jedem Kauf eines bebauten Grundstücks sowie eines Wohn- und Teileigentums nur der jeweilige Gebäudeteil des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, der der Abnutzung und somit der Gebäude-AfA unterliegt. Im Gegensatz zum Gebäudeanteil kann der Bodenwert nämlich nicht abgesetzt werden.

Kaution

bezeichnet die Sicherheit, die man als Mieter vor Mietbeginn dem Vermieter hinterlegen muss, damit dieser nach Ablauf der Mietzeit eventuelle Schäden kompensieren kann. In der Regel beträgt die Kaution zwischen 1 und 3 Monatsmieten. Sie wird entweder durch die Abgabe einer Bürgschaftserklärung durch die Bank des Mieters (Bankbürgschaft) geleistet oder durch die Einzahlung auf ein Mietkautionskonto. Dieses Konto kann bei der Hausbank des Mieters eingerichtet werden. Es ist dann gegen den Zugriff des Mieters gesperrt und wird erst nach Freigabe durch den Vermieter wieder zugänglich gemacht.

Lasten

Mit einem Grundstück kraft Gesetzes verknüpfte Verpflichtungen wie z.B., Grundsteuer oder Erschließungskosten.

Leverage Effekt

Finanzielle Hebelwirkung, die die Eigenkapitalrendite für den Eigentümer steigern kann.

Massivhaus

bezeichnet die Bauweise, bei der mit massiven Baustoffen wie Steinen, Ziegeln und Beton gearbeitet wird.

Mieterhöhung

ist in manchen Mietverträgen als Möglichkeit oder bereits konkret als prozentuale oder betragsmäßige Staffel vorgesehen. Zu diesem Thema gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, gegebenenfalls sollte man sich bei einer geeigneten Organisation (z. B. Mieterverein oder Vermieterverband) erkundigen. In der Regel können Sie die Miete um 15%-20% alle 3 Jahre erhöhen (ortsübliche Vergleichsmiete).

Nebenkosten
ist der Sammelbegriff für die bei einem Mietobjekt neben der Mietrate anfallenden Gebühren und Kosten wie Abwasser- und Müllentsorgung, Hausmeister, Gebäudeversicherungen oder Wartung von Heizungsanlagen. Gesetzliche Grundlage ist die Betriebskostenverordnung. Sie werden dem Mieter in der Regel einmal jährlich durch den Vermieter in Form der Nebenkostenabrechnung aufgestellt. Auch hierzu gibt es zahlreiche Fälle aus der Rechtsprechung, da die Nebenkosten ein häufiger Streitpunkt sind. Je nach Mietvertrag sind Teile der Nebenkosten auch in der monatlichen Mietrate enthalten. Allerdings dürfen in der Kaltmiete keine versteckten Nebenkosten enthalten sein. Als Mieter sollte man die einzelnen Komponenten der Abrechnung genau prüfen. Energie- und Telekommunikationskosten werden dagegen normalerweise durch den Mieter bei den Lieferanten separat bezahlt.
Nebenkostenabrechnung

ist die Abrechnung der für ein Mietobjekt anfallenden Nebenkosten.

Nebenvereinbarung

Alle außerhalb der notariellen Urkunde getroffenen Vereinbarungen sind unwirksam und kommen dazu führen, dass der gesamte Vertrag ungültig ist.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis inklusive aller weiteren Nebenkosten wie z.B.

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragung
  • Makler Courtage
  • Reparaturkosten
  • Hausverwaltung

Deshalb bietet die Nettomietrendite einen deutlich besseren Überblick über die Rendite als die Bruttomietrendite.

Die Formel zur Berechnung der Nettomietrendite:

Jahresmieteinnahme-Bewirtschatungskosten x 100 / Kaufpreis+Kaufnebenkosten

Notar

Der Notar ist eine Person, die Beurkundungen und Beglaubigungen von Rechtsgeschäften, Beweisen und Unterschriften vornimmt. Der Notar ist auch für die Hinterlegung von Geld und Kostbarkeiten zuständig.

Notaranderkonto

Vom Notar treuhänderisch geführtes Konto zur Abwicklung der Kaufpreiszahlungen in besonderen Fällen.

Notarkosten

Kosten die z.B. für den Kaufabschluss einer Immobilie (ca. 1,5% vom Kaufpreis) beim Notar anfallen.

Passivhaus

ist wie das Niedrigenergiehaus ein besonders energiesparendes Gebäude, das durch entsprechende Bauweise, gute Dämmung und ausgeklügelte Technik zum Lüften und Heizen (wie Wärmerückgewinnung) nur sehr wenig Strom und keine klassische Heizung benötigt.

Rang

Reihenfolge der im Grundbuch eingetragenen Rechte.

Renovierung

kann nach dem Auszug eines Mieters z. B. Tapezier- und Malerarbeiten, Austausch des Bodenbelags sowie Reparaturen oder Austausch von Einrichtungen im Sanitärbereich betreffen. Je nach Mietvertrag ist dies vom bisherigen Mieter, dem Vermieter oder dem neuen Mieter zu erledigen. Falls dies dem bisherigen Mieter obliegt, kann auch die hinterlegte Mietkaution für die Kosten der Renovierung durch den Vermieter herangezogen werden.

Restschuld

Als Restschuld bezeichnet man im Finanzwesen den Betrag, den ein Kreditnehmer einer Bank nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldet.

Rohbau

ist ein Gebäude, dessen Grundkonstruktion mit den Mauern bereits errichtet ist, aber das noch keine Verkleidung der Innen- und Außenwände hat und dem Fenster und Türen fehlen.

Rücklage

Das Kapital das man für evtl. notwendige Renovierungen oder Instandhaltungen zurücklegt (anspart).

Sanremo

Steht als Abkürzung für Sanierung Renovierung Modernisierung.

Selbstauskunft

Eine vom Kreditnehmer aufgestellte Aufzählung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse.

Sondereigentum

Eigentum zur alleinigen Nutzung und Verwaltung.

Sondernutzungsrecht

Einzelnen Eigentümern eingeräumtes Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums.

Sondertilgung

Bei der Sondertilgung handelt es sich um eine Zahlung, die über die ursprünglich vereinbarte Darlehensrate hinausgeht. In der Regel führt sie als Folge zu einer niedrigeren Darlehensrate für den Rest der vereinbarten Laufzeit und damit zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit des aufgenommenen Darlehens.

Teilungserklärung

ist im WEG Wohnungseigentumsgesetz (§ 8) geregelt und wird z. B. für den Kauf einer neuen Eigentumswohnung benötigt. Der Eigentümer muss dabei sein Einverständnis erklären, dass sein Eigentum in Teile aufgespalten wird, damit diese Teile an neue Eigentümer verkauft werden können.

Tilgung

Wenn man für einen Immobilienkauf ein Darlehen aufnimmt, zahlt man dieses Darlehen in bestimmten Bruchteilen z. B. monatlich oder vierteljährlich zurück. Diese Teile heißen Tilgung. Zur Tilgung muss man zusätzlich einen Betrag für die Zahlung der Darlehenszinsen hinzurechnen. Zusammen ergeben die Rückzahlung des Darlehens in Form von Tilgung und die Zinsen dafür die Darlehens- oder Rückzahlungsrate.

Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen ist im Finanzwesen der Oberbegriff für Darlehen, bei denen über eine feste Laufzeit eine Tilgungsleistung vereinbart wird. Der Schuldendienst setzt sich dann aus der Tilgungsrate und den jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsen zusammen.

Trockenbau

sind diejenigen Teile im Inneren eines Gebäudes, die nicht zu den tragenden Elementen gehören und nicht aus Beton gegossen oder aus Steinen gemauert werden. Beispiele sind Decken, Wände oder Böden, die z. B. durch die Verlegung von Holz- oder Faserplatten geschaffen werden.

Umlegung

Eine Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes förmliches Grundstücksflächentauschverfahren, das im Baugesetzbuch geregelt ist. Bei einer Umlegung sollen Grundstücke geschaffen werden, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Bestätigung des Finanzamtes über die Zahlung der Grunderwerbssteuer und Voraussetzung für den Grundbucheintrag des Käufers.

Verkehrswert

Auch Marktwert, ist der aktuelle Wert von Immobilien auf dem Immobilienmarkt

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen (auch Komplettdarlehen) ist ein Darlehen bei dem die Restschuld am Ende der Laufzeit komplett getilgt ist. Somit unterscheidet es sich vom klassischen Annuitätendarlehen, bei dem am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Vormerkung

Eintrag im Grundbuch, der das Objekt für den Käufer sichert und Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung ist.

Vorkaufsrecht

Besteht für eine Immobilie oder ein Grundstück ein Vorkaufsrecht, so muss der Verkäufer, wenn er einen Kaufvertrag mit einem Käufer abschließt, diesen schnellstmöglich dem Vorkaufsbegünstigten vorlegen. Wenn dieser sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen, einschließlich aller bereits vereinbarten Konditionen.

Wegerecht

bestimmt die Nutzung von Zugängen und Wegen, die von der öffentlichen Straße über ein fremdes Grundstück zur eigenen Immobilie führen.

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseingentumsanlage definiert.

Zinsbindungsfrist

Als Zinsbindungsfrist wird im Bankwesen der Zeitraum genannt, für den der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz fest vereinbart wird (Festzinsdarlehen), ohne dass sich aktuelle Marktzinsveränderungen auf den vereinbarten Zins auswirken.

Zinsen

Der Zins ist in der Wirtschaft das Entgelt, das der Finanzierungsnehmer der Bank als Gegenleistung für vorübergehend überlassenes Kapital (Darlehen) zahlt.